부산광역시 가야역 롯데캐슬 스카이엘 부산진구 가야동에 분양예정인 '가야역 롯데캐슬 스카이엘'아파트에 대해 알아보겠습니다.(아직 입주자모집공고문이 나오지 않은 상태라서, 변경 가능성이 있습니다.)목차기본정보주변환경 (입지분석)예상분양가 (주변시세, 적정가 예측)1. 기본정보● 위치 : 부산광역시 부산진구 가야동 3-11번지 일원● 규모 : 지하 4층 ~ 지상 43층 / 4개동, 총 725세대 ● 입주 가야역 롯데캐슬 스카이엘 시기 (예정) : 미정● 세대 구성 및 분양가 : 현재 공개되지 않은 상태입니다. (전용59, 77, 84 구성)● 입주자모집공고일 (예정) : 미정● 청약일정 : 미정● 견본주택(모델하우스) 위치 : 부산광역시 해운대구 우동 1522● 홈페이지 주소2. 주변환경(입지분석)● 교통 : 2호선 가야역 초역세권입니다. 서면, 가야역 롯데캐슬 스카이엘 국제금융센터, 센텀시티 등 부산 내 주요 일자리로 환승없이 빠르게 이동할 수 있습니다.● 교육 : 350미터 거리의 초등학교로 보낼 수 있지만 큰 길을 건너야 하며, 중학교와 고등학교가 도보권에 없다는 것은 아쉽습니다. 학원가도 전혀 형성되어 있지 않아서 맞벌이 부부라면 고민이 될 수 가야역 롯데캐슬 스카이엘 있겠습니다.● 편의시설 : 서면과 가까운 만큼 서면의 모든 인프라를 같이 누릴 수 있습니다. ● 기타(개발호재 등) : 가야역 인근이 워낙 낙후된 곳이어서, 주거개선을 위한 정비계획은 있지만 제대로 진행이 되지 못하는 것 같습니다. 북쪽으로는 철도가 지나면서 사실상 막혀있고, 남쪽도 팔금산이 자리하고 가야역 롯데캐슬 스카이엘 있어서 이동동선이 동서방향으로 한정되는 느낌입니다. 그래도 2호선 초역세권에 오피스텔과 같이 공급되는 고층 아파트(주상복합)입니다.​3. 예상분양가(주변시세, 적정가 예측)● 시세 비교 (전용84 기준)1. 가야롯데캐슬골드아너 (2022년식 935세대) : 7.9억 (평당 2,300만원)-&gt'가야역롯데캐슬스카이엘'과 비교했을 때 부산 중심부에서는 한 정거장 뒤에 있지만, 도로이동이나 주변 환경은 더 좋다고 가야역 롯데캐슬 스카이엘 생각합니다. 가격이 코로나 시절 최고가(8.99억)의 88%수준까지 올라온 상황이네요.​2. 서면3차봄여름가을겨울 (2020년 입주 382세대) : 5억 (평당 1,470만원)-&gt'가야역롯데캐슬스카이엘'우측 경부선을 지나 나오는 부암역 역세권 주상복합입니다. ​● 예상 분양가(적정가) : 평당 2,270만원 (전용 59기준 5.4억 ±10%) - 계산식 : 서면3차 평당가 1,470만원 * 5% 가야역 롯데캐슬 스카이엘 ^ 7년 * 프리미엄 10% =평당 2,270만원- 공사비 상승 등의 이슈를 감안하여 연5%씩, 입주시기를 2027년으로 계산했고, - 서면3차봄여름가을겨울의 경우 경부선이 단지 바로 옆을 지나가며 철도차량정비단이 붙어서 위치했다는 점, 세대수도 가야역롯데캐슬스카이엘보다 작다는 점 등 전반적으로 입지가 다소 떨어진다고 판단하여 10%를 가산하였습니다.- 가야역 롯데캐슬 스카이엘 가야롯데캐슬골드아너 정도의 분양가가 나오지 않을까 예상해봅니다!​● 전용59기준 분양가가 5억 후반부터는 본청약에서 완판이 어려울 것이라 생각이 들고, 5억 정도라면 완판이 가능할 것으로 생각합니다!​● '가야역롯데캐슬스카이엘'청약을 접수할 생각이 있으신 분들이라면 반드시 입주자모집공고문이 나오기 전에 당첨확률을 높일 수 있는 조건을 미리 준비하시기 바랍니다!