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티셔츠만을 아유아파트값 잡힐까 : 정부는 수도권과 규제지역 내 1인 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고 2주택 이상 보유자에 대한 주담대를 전면 금지하는 내용의 금융권 자율조치를 오는 28일부터 확대 시행한다고 27일 밝혔다. 사진은 이날 오전 서울 서초구 일대에 고층 아파트가 빼곡히 들어서 있는 모습. 백동현 기자, 그래픽 = 권호영 기자


정부가 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도 6억 원 제한, 2주택자 주담대 전면 금지 등 고강도 대출 규제를 발표함에도 규제 효과는 단기에 그칠 것이란 분석이 제기된다. 과거 대출 규제 사례를 살펴보면 규제 발표 이후 가격이 조정된 뒤 비(非)규제지역으로 매매 수요가 옮겨가는 ‘갭 메우기’ 현상이 발생 농협아파트담보대출한도 하며 상승세가 지속됐기 때문이다.
27일 문화일보가 최근 5년간 대출 규제 적용 시기와 서울 아파트 매매가격지수 월간 상승률 추이를 분석해본 결과 대출 규제는 적용 시 단기적인 효과를 낸 것으로 확인됐다. 2019년 12월 정부는 12·16 부동산 대책을 통해 9억 원 초과에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 강화하고, 15억 원 초과 주택 대부업체 에 대한 주담대 금지 조치를 내놨다. 정책 발표 당시 직전 달보다 1.29% 상승했던 서울 아파트 매매가격지수는 다음 달 상승률이 0.43%로 급락했다. 이후 2020년 1월부터 6월까지 6개월간 월간 상승률은 평균 0.09%로 떨어져 규제 효과가 나타나는 듯했다. 하지만 이후 6개월 평균은 0.40%로 올라 규제 발표 직전 6개월(0.49%) 수준을 빠르 방공제 게 회복하는 양상을 보였다.
정부가 2021년 대출자별 총부채원리금상환(DSR) 비율 단계적 도입을 발표(2021년 4월)하고 그해 7월부터 규제가 시작된 때도 상황은 비슷했다. DSR은 2021년 7월부터 2022년 7월까지 3단계에 걸쳐 적용됐고, 이때 서울 아파트 매매가격지수 월간 상승률은 단계가 강화될수록 하락했다. 그러다 정책 적 농협시중은행 용 이후 8개월 이후부터 재차 상승하기 시작했다. 스트레스 DSR이 적용되는 2024년 2월에도 단기 조정 이후 상승하는 현상이 반복됐다.
대출 규제가 단기 효과에 그치는 것에 대해 시장에서는 규제가 적용되지 않는 곳으로 매매 수요가 넘어가는 갭 메우기 현상이 발생했기 때문으로 분석한다. 과거 2007년 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’이 강 면책후5년 세를 보였던 사례가 대표적이다. 당시 정부가 6억 원 초과 아파트에 대해 총부채상환비율(DTI)을 40%까지 제한하자 6억 원 이하 중저가 주택 밀집 지역인 노도강 집값이 급등했었다. 이후 대출 규제 때마다 유사한 상황이 반복되며 단기적으로는 가격 조정이 나타나고 다시 상승 추이가 반복적으로 나타났다는 것이다. 남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 “부동산 시장의 가장 큰 기본 원칙은 추세와 관성”이라며 “가격 상승 흐름이 유지돼 온 점을 감안하면 대출 규제가 시장 흐름을 끊거나 조절하는 영향은 끼쳐도 물줄기를 바꾸는 효과를 내기는 어렵다”고 밝혔다.
대출 규제의 반복이 오히려 집값 상승을 부추기고 있다는 지적도 나온다. 규제는 더 강화될 수밖에 없는데, 이러한 시장의 규제 예측이 수요를 더욱 자극한다는 이유에서다. 정부 내부에서도 대출 규제가 강화될수록 시장에서 이를 체감하는 ‘역치’가 높아질 수 있다는 판단을 하고 있지만, 당장의 집값 상승세를 잡기 위해 조치를 잇는 것으로 보인다.
일각에서는 공급 대책이 제한된 상황에서 집값 상승세를 막기 위해서는 시장금리를 조정해야 한다는 주장도 제기된다. 대출 금리가 서울 아파트 가격 상승 추이와 더 유사한 흐름을 보인다는 이유에서다. 2019년 이후 기준금리가 제로금리 수준으로 낮아지자 집값에 불이 붙었고, 이후 기준금리가 상승하면서 집값이 안정을 찾았었다. 시중은행 내부에서도 지난해 가산금리 상승을 통한 집값 조정이 더 효과를 냈다는 평가도 나오고 있다. 은행권 한 관계자는 “가격(금리)이 높을수록 수요가 억제되는 게 사실”이라며 “공급 규모를 줄이는 대출 규제만큼이나 가격 상승을 통한 대출 억제 효과도 크다”고 말했다.
신병남 기자