[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
현대모비스가 전국 우수 대리점과 함께 ‘2025년 현대모비스 대리점 콘퍼런스’를 개최했다고 30일 밝혔다.
자동차 산업에 드리운 글로벌 불확실성과 전기차·자율주행·소프트웨어중심차량(SDV) 등으로의 패러다임 변화를 최일선에서 맞닥뜨린 대리점 대표들과 미래 비전을 공유하고, 신뢰 관계를 굳건히 하자는 취지다.
이규석 현대모비스 사장은 국내외 시장에서 고객들이 현대차·기아를 선택하는 중요한 이유 중 하나가 바로 서비스 경쟁력”이라며 “고객이 필요한 시점에 누구보다 빠르게 전국 어디든 애프터서비스(A/S) 부품을 공급할 수 있는 체제를 모비스와 대리점의 협력으로 이어가자”고 말했다.
애프터서비스 부품은 자동차 수리를 위한 필수 요소다. 현대모비스는 현대차·기아의 국내 1200여개 대리점과 해외 157개 국가 판매망 1만1000여곳에 순정 부품을 공급 중이다.
현대모비스는 이번 콘퍼런스를 통해 청취한 시장 동향과 대리점 현장의 애로사항 등을 적극 반영해 인공지능(AI)을 활용한 주문 시스템, 정책 개선 등에 활용한다는 방침이다.
지난 주말 제주 해비치호텔앤드리조트에서 열린 콘퍼런스에는 이규석 사장을 비롯한 현대모비스 임직원과 전국 각지에서 모인 대리점 대표위원 200여명이 참석했다.
국내 자동차 부품 시장 주요 동향 및 지원 정책을 공유하는 정책설명회, 비전 및 성장 가치 워크숍, 우수 대리점 시상식 등의 행사도 함께 열렸다.
병원 개업을 돕겠다며 의사에게 접근해 수억 원을 가로챈 혐의로 재판에 넘겨진 60대 남성이 징역형을 선고받았다.
의정부지법 남양주지원 형사1부(김국식 부장판사)는 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률상 사기 등 혐의로 기소된 피고인 A씨(65)에게 징역 4년을 선고했다고 29일 밝혔다.
법원에 따르면 A씨는 2021년 7월 의사 B씨가 10억원을 갖고 있고 병원 개업자금을 마련 중인 사실을 알게 됐다. A씨는 B씨의 환심을 사기 위해 공적자금을 받아주는 컨설팅 업자로 행세하고 가상의 유력 인사와 친분을 과시했다.
A씨는 2022년 1월 “공적자금 1000억원을 투자받고 이 돈으로 땅을 매입해 건물을 지을 수 있다”고 B씨를 속였고, 이후 보증금 명목으로 두 차례에 걸쳐 총 6억원을 받았다. 그러나 A씨는 B씨에게 받은 돈을 다른 사업에 투자하거나 빚을 갚는 데 사용하고 일부는 가족에게 전달했다.
결국 A씨는 B씨의 신고로 붙잡혀 수사받은 뒤 재판에 넘겨졌다. A씨는 앞서 또 다른 피해자 C씨를 속여 1억5000만원을 가로챈 사실도 수사 과정에서 드러났다. 또 이미 두 건의 동종 전과도 있었다.
재판부는 판결문에서 “피고인은 실현 가능성 없는 투자 계획이 마치 유망하고 실제로 진행되는 것처럼 말하고 자기 능력을 부풀려 과시하는 등 적극적으로 피해자를 속였다”고 판시했다. 재판부는 양형 이유에 대해 “피해 복구가 전혀 이뤄지지 않았고 피해자들이 엄벌을 탄원하고 있다”며 “동종범죄 전력이 있으나 피고인이 범행으로 얻은 실질적 이익이 편취액에 비해 많지 않은 점 등을 참작했다”고 설명했다. A씨는 이 판결에 불복해 항소한 상태다.
이재명 정부 초대 부총리 겸 기획재정부 장관으로 29일 지명된 구윤철 내정자(60·사진)는 기재부 예산실장과 2차관을 지낸 정통 관료 출신이자 ‘예산 전문가’다.
구 내정자는 문재인 정부 당시 코로나19 대응을 위한 1~2차 추가경정예산안 편성을 진두지휘했다. 이 때문에 적극적으로 재정을 투입하고자 하는 이재명 정부의 ‘확장재정 정책’에 부합하는 인사라는 평가가 지명 전부터 나왔다.
경북 성주 출신인 구 내정자는 서울대 경제학과를 졸업하고, 노무현 정부에서 청와대 국정상황실장을, 문재인 정부에서 국무조정실장을 지내며 정책 조정을 총괄했다. 구 내정자는 대선 당시 이재명 더불어민주당 후보 직속자문기구인 ‘경제성장위원회’에서 고문으로 활동했다.
구 내정자의 첫 경제정책 방향에는 내수 부진을 타개하는 정책과 더불어 구조적인 저성장 국면에서 벗어나기 위한 ‘AI 대전환’ 등이 포함될 것으로 보인다.
7월에 열리는 국가재정전략회의를 통해 새 정부의 확장재정 기조 등 구체적인 재정 운용 방향 등도 제시해야 한다.
구 내정자는 이날 오후 기자간담회에서 “AI 등 신산업에 대한 집중 투자로 새로운 성장동력을 만들어내고 성장의 기회와 과실에 모든 국민이 참여하는 구조를 만들어 국민 행복과 국가 발전이 선순환하는 구조를 만들겠다”고 밝혔다. 또 “민생경제의 가장 큰 사안은 당장 소득이 늘어나지 않는 상황에서의 생활물가”라며 “계란, 라면, 콩나물 가격 이런 부분에 우선으로 중점을 두겠다”고 했다.

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